Decreto Maricarmen actualizado el 1 de octubre de 2026. Los dos decretos del paquete se han publicado en el BOE y están pendientes de convalidación por el Congreso, con votación prevista el 2 de octubre.
El decreto Maricarmen ya está completo en el BOE. El primer decreto, el Real Decreto-ley 26/2026, se publicó el 30 de septiembre; el segundo, con la renovación automática de los alquileres, se ha publicado hoy. Según las estimaciones de Sumar, la prórroga podría afectar a más de 1,89 millones de contratos. Es una cifra de parte, pero indica la dimensión de una norma que toca a muchos inquilinos y propietarios.
¿Qué es el decreto Maricarmen y en qué estado está?
Se conoce así al paquete de medidas de vivienda aprobado tras el desahucio de Maricarmen Abascal. El Gobierno lo ha dividido en dos decretos, de modo que, si el Congreso rechaza uno, el otro pueda seguir adelante. Ambos deben ser convalidados por el Congreso.
Decreto Maricarmen: prórroga extraordinaria de dos años
Los inquilinos con contrato de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria.
- Hay que solicitarla: no es automática.
- Se concede por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales.
- Exige estar al corriente del pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
- Se mantienen los términos del contrato.
- Excepciones: acuerdo entre las partes, nuevo contrato con renta inferior en al menos un 5 %, o necesidad real y acreditada de la vivienda por parte del propietario o sus familiares.
- Las solicitudes de prórroga hechas bajo el anterior decreto-ley 8/2026 siguen siendo válidas.
Decreto Maricarmen: renovación automática del alquiler
El segundo decreto establece que, al vencer el contrato, si ninguna de las partes ha comunicado en tiempo y forma su voluntad de ponerle fin, se prorroga obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco años. Si el arrendador es persona jurídica, los periodos son de siete años. En la práctica, los contratos pasan a ser indefinidos.
Indemnización si el propietario no renueva
- El propietario que rescinda el contrato sin causa legal debe indemnizar al inquilino con el equivalente a 12 mensualidades de renta de una vivienda similar, calculada según el sistema estatal de referencia de precios.
- No puede ser inferior a una mensualidad por año de residencia.
- Se abona al entregar la vivienda.
- Excepciones: venta del inmueble o necesidad de la vivienda para el propietario o sus familiares hasta segundo grado de consanguinidad.
[Verificar en el BOE: número del decreto, entrada en vigor, régimen en zonas tensionadas y coordinación con la prórroga extraordinaria.]
Límite a la subida de la renta hasta 2027
Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite máximo del índice de precios de referencia, no podrá actualizarse. En el resto de casos, se aplicará lo que pacten las partes y, sin pacto, no más de un 2 %.
Alquiler de temporada y por habitaciones
- El contrato de temporada requiere una causa real y acreditable. Debe durar más de 31 días y, por regla general, no más de doce meses.
- Si supera los doce meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, se considera vivienda habitual desde el primero.
- En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la del contrato de la vivienda completa.
- Se refuerzan las garantías del inquilino en gastos de gestión, estado de la vivienda y derecho de adquisición preferente.
Decreto Maricarmen y desahucios: qué cambia hasta 2030
- Hasta el 31 de diciembre de 2030 se suspenden los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando el demandante sea una de las entidades que define la norma (los llamados fondos).
- En el resto de casos se crea una enervación extraordinaria: si la comunidad autónoma no ofrece alternativa habitacional, debe enervar la acción en dos meses, y el proceso queda suspendido mientras tanto.
- Se prevén compensaciones para determinados pequeños arrendadores.
Otras medidas del decreto Maricarmen que conviene conocer
- Grandes compradores: limitación temporal de adquisiciones de vivienda por ciertas entidades hasta el 31/12/2028, con excepciones.
- Propietarios: reducciones en el IRPF por alquilar a rentas más bajas o por alquilar por primera vez.
- Inquilinos: deducción de hasta el 10 % de lo pagado, con límite de base imponible de 33.007,20 €.
- Pisos turísticos: cambios en el IVA y posible recargo en el IBI en zonas tensionadas.
- TU CASA: préstamos del ICO a interés cero para la entrada de la primera vivienda.
Qué falta por confirmar
- La convalidación del Congreso, prevista el 2 de octubre para los dos decretos. Si alguno no se convalida, sus medidas dejan de aplicarse.
- La coordinación entre ambos decretos: cómo encajan la prórroga extraordinaria hasta 2028 y la renovación automática de cinco años.
- Las zonas tensionadas y el calendario exacto de aplicación del segundo decreto.
- Las competencias de las comunidades autónomas. La vivienda es una materia en la que tienen competencias propias, y el decreto recoge una salvaguarda de su normativa. Conviene comprobar si en tu comunidad existe una regulación autonómica aplicable.
Qué hacer ahora con el decreto Maricarmen
Si eres inquilino: revisa cuándo vence tu contrato y las fechas de preaviso, comprueba que estás al corriente y conserva el contrato y los justificantes de pago de los últimos meses.
Si eres propietario: revisa las condiciones de tus contratos y cualquier actualización de renta prevista. Antes de comunicar que no vas a renovar un contrato, valora si procede alguna excepción (venta o necesidad de vivienda) y cómo acreditarla, porque la indemnización puede ser elevada.
Preguntas frecuentes sobre el decreto Maricarmen
¿Cuándo entra en vigor el decreto Maricarmen?
El primer decreto entró en vigor el 1 de octubre de 2026, al día siguiente de su publicación en el BOE. Del segundo conviene confirmar la fecha en el BOE. En ambos casos, el Congreso debe convalidarlos.
¿La prórroga del decreto Maricarmen es automática?
La prórroga extraordinaria del primer decreto no: debe solicitarla el inquilino, por anualidades y hasta un máximo de dos años. La renovación del segundo decreto sí es automática si ninguna parte comunica en plazo que quiere terminar el contrato.
¿Cuánto dura la renovación automática?
Cinco años por periodo, o siete si el arrendador es persona jurídica.
¿Cuánto debe indemnizar el propietario si no renueva?
Según la información publicada, 12 mensualidades de renta de una vivienda similar, con un mínimo de una mensualidad por año de residencia, salvo venta del inmueble o necesidad de la vivienda para él o sus familiares hasta segundo grado.
¿Cuánto puede subir mi alquiler con el decreto Maricarmen?
Hasta el 31 de diciembre de 2027, no puede subir si la renta supera el índice de referencia. En el resto de casos, lo que pacten las partes y, sin pacto, un máximo del 2 %.
¿A cuántos contratos afecta el decreto Maricarmen?
Según Sumar, a más de 1,89 millones de contratos que vencen antes del 31 de diciembre de 2028. Es una estimación, no una cifra oficial.
¿Qué pasa si el Congreso no convalida el decreto Maricarmen?
Las medidas del decreto no convalidado dejan de aplicarse.
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Cada contrato tiene fechas, rentas y circunstancias distintas. En González Álvarez-Silvosa estudiamos cómo te afecta el decreto Maricarmen, seas inquilino o propietario, y te indicamos cómo actuar.
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Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. El decreto Maricarmen está pendiente de convalidación y puede modificarse.
