Las humedades en casa son uno de los problemas que más preocupan a los propietarios, y también de los que más tiempo se alargan. Aparece una mancha en el techo, el suelo se abomba o la pintura se levanta, y llega la gran pregunta: ¿qué hago y quién paga la reparación, yo o la comunidad de propietarios?
La respuesta depende de una cosa: de dónde viene el agua. En esta guía te explicamos qué hacer con las humedades en casa, cómo distinguir su origen, qué dice la ley y qué pasos conviene seguir si la causa está en la cubierta, la fachada u otro elemento común del edificio.
¿Qué hacer con las humedades en casa y quién responde de ellas?
No todas las humedades en casa se reclaman de la misma manera. Para saber quién responde, hay que averiguar su origen:
- Si el agua procede de elementos privativos (una tubería de tu vivienda, un mal sellado de tu ventana o tu bañera), la reparación corre por tu cuenta o por la del propietario que la origine.
- Si procede de elementos comunes (cubierta, fachada, medianeras, canalones, bajantes generales o impermeabilización del edificio), quien debe repararlos es la comunidad de propietarios.
El matiz importante es que el daño se produce en tu vivienda, pero la causa no está en ella. En ese caso, lo que se reclama no es solo arreglar el origen del problema, sino también reparar lo que se ha estropeado dentro de tu casa.
Qué elementos son comunes y por qué importan
La cubierta, las fachadas y las medianeras forman parte de la envolvente del edificio, es decir, de lo que lo protege del agua exterior. Su mantenimiento no depende de cada vecino, sino de la comunidad. En el caso de terrazas, patios o ventanas de cubierta, conviene revisar el título de propiedad y los estatutos, porque a veces la propiedad o el deber de conservación varía.
Esto es especialmente relevante en áticos y últimas plantas, que son las viviendas que más sufren los fallos de impermeabilización.
Qué dice la ley sobre las humedades en la comunidad de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal establece que corresponde a la comunidad realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad y de habitabilidad.
Los tribunales han ido más allá de una simple limpieza o un arreglo provisional: cuando hay defectos de impermeabilización, la obligación de la comunidad es acometer las obras necesarias para eliminar la causa, y no limitarse a retocar sus efectos.
Y si por no hacerlo se producen daños en una vivienda, entra en juego el Código Civil: quien incumple su obligación o actúa con negligencia debe indemnizar los daños que cause.
El seguro no marca el límite del daño
Muchos propietarios aceptan una cifra sin darse cuenta de un detalle: el límite de una póliza no es el límite del daño.
Tanto tu seguro de hogar como el de la comunidad pueden tener cantidades máximas muy bajas para filtraciones procedentes de la cubierta. Esa cifra solo indica hasta dónde paga la aseguradora, pero no cuánto cuesta realmente reparar tu vivienda ni hasta dónde responde la comunidad.
Por eso conviene no dar por cerrado el asunto con la primera propuesta de indemnización y valorar el daño real con un informe técnico.
Humedades en casa causadas por la comunidad: cómo reclamar paso a paso
- Documenta el daño desde el primer día. Fotografías con fecha, vídeos y cualquier comunicación con el administrador o el seguro.
- Comunica el siniestro a tu aseguradora y pide copia del informe del perito. Suele ser una prueba valiosa del origen de las filtraciones.
- Reclama por escrito a la comunidad, por un medio que deje constancia (por ejemplo, burofax), para que quede acreditado que conoce el problema y desde cuándo.
- Encarga un informe técnico independiente de un arquitecto técnico o arquitecto que determine la causa y valore las reparaciones necesarias.
- Intenta una solución extrajudicial. Hoy es un requisito previo para ir a juicio: hay que acreditar que se ha intentado negociar mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC).
- Si no hay respuesta, reclama judicialmente que la comunidad repare los elementos comunes y te indemnice por los daños causados.
Un ejemplo real: cuando limpiar el tejado no basta
En un caso que llevamos en el despacho, un ático sufría filtraciones por defectos de impermeabilización de la cubierta y la fachada. El informe pericial del seguro situó el origen en elementos comunes desde el primer momento.
La comunidad realizó una limpieza del tejado y los canalones, pero las filtraciones continuaron. Pasados los meses y tras varios requerimientos por escrito, se hicieron obras de impermeabilización. Aun así, un informe técnico independiente comprobó que seguían pendientes otros elementos comunes y que los daños en la vivienda eran de mayor alcance que los valorados inicialmente.
Tras intentar una solución extrajudicial sin respuesta, se ha presentado demanda para que se repare el origen del problema y se indemnicen los daños. El procedimiento está en curso, por lo que no es posible anticipar su resultado, pero el caso ilustra algo que se repite con frecuencia: una actuación parcial no siempre cumple la obligación de conservar el edificio.
Errores frecuentes cuando tienes humedades en casa
- Pintar antes de documentar. Si tapas la mancha, pierdes pruebas del daño.
- Dejar pasar el tiempo. Las reclamaciones tienen plazos y los daños, además, pueden agravarse.
- Aceptar la primera cifra sin informe técnico. Puede ser inferior al coste real de la reparación.
- Confiar en soluciones provisionales. Si la causa no se elimina, las filtraciones vuelven.
- Reclamar de palabra. Sin comunicaciones por escrito, es difícil demostrar desde cuándo la comunidad conoce el problema.
¿Cuándo conviene acudir a un abogado?
Si las humedades en casa proceden de la cubierta, la fachada u otro elemento común y la comunidad no actúa, o actúa solo a medias, es el momento de pedir asesoramiento. Un abogado puede ayudarte a ordenar la documentación, dirigir las reclamaciones, valorar la cuantía real de los daños y, si es necesario, plantear la demanda.
En González Álvarez-Silvosa Abogados estudiamos tu caso y te explicamos las opciones antes de dar ningún paso. Contacta con nosotros y cuéntanos tu situación.
