Firmar un contrato de alquiler es, para muchas personas, el trámite más importante del año y, a la vez, el que menos se lee. Con las prisas por no perder la vivienda, es habitual aceptar condiciones que la ley no ampara. Y no todo lo que figura por escrito es válido: la normativa protege al inquilino y declara nulas determinadas estipulaciones, aunque se hayan firmado.
En este artículo te explicamos qué es una cláusula abusiva, cuáles son las más frecuentes en un contrato de alquiler y qué puedes hacer si encuentras alguna en el tuyo.
¿Qué es una cláusula abusiva en un contrato de alquiler?
Una cláusula es abusiva cuando, sin haberse negociado individualmente, genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del inquilino. En la práctica, casi todos los contratos de alquiler de agencias y grandes propietarios son modelos predispuestos, por lo que esta protección resulta especialmente relevante.
Hay dos normas que debes tener presentes:
- La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula el alquiler de vivienda y establece que son nulas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario sus normas imperativas (art. 6).
- El texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que se aplica cuando el arrendador actúa como profesional o empresario y que declara nulas las cláusulas abusivas (arts. 82 y siguientes).
Una cláusula nula se tiene por no puesta: el resto del contrato de alquiler sigue siendo válido, pero esa condición no puede exigirse.
Derechos del inquilino que no se pueden quitar por contrato
Los derechos del inquilino recogidos en la LAU para la vivienda habitual son, en su mayoría, irrenunciables. Aunque el contrato diga lo contrario, no puede privarte, por ejemplo, de la prórroga obligatoria de los primeros años, del límite legal de la fianza o de la protección frente a gastos que no te corresponden.
Esto importa en la práctica: que hayas firmado una cláusula no significa que hayas renunciado a tus derechos si esa renuncia la prohíbe la ley.
Las cláusulas abusivas más habituales en un contrato de alquiler
El propio Ministerio de Consumo ha publicado una nota sobre las principales cláusulas abusivas detectadas en contratos de alquiler de vivienda. Estas son las que vemos con más frecuencia.
Gastos de inmobiliaria cobrados al inquilino
Tras la reforma de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, el artículo 20.1 de la LAU establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador. Consumo recuerda que la prohibición se mantiene aunque la agencia los denomine de otra manera: honorarios, tramitación, gestión de visitas o preparación de documentación.
Si te cobraron gastos de inmobiliaria al firmar, puedes reclamar su devolución.
Fianza de alquiler superior a la legal
En el alquiler de vivienda, la fianza obligatoria equivale a una mensualidad de renta (art. 36 LAU). Además, las partes pueden pactar una garantía adicional, que no puede superar dos mensualidades. Cualquier cantidad por encima de esos límites, con el nombre que se le dé, es abusiva.
También conviene vigilar el plazo de devolución: si pasa un mes desde la entrega de llaves sin que el arrendador devuelva la fianza, la cantidad devenga interés legal.
Fianza que solo se devuelve si cumples toda la duración
Una cláusula habitual es la que condiciona la devolución de la fianza de alquiler al cumplimiento íntegro del plazo pactado. Consumo la considera nula, porque supone una renuncia anticipada a derechos reconocidos por la LAU y una penalización encubierta que la ley no prevé.
Penalizaciones y sanciones desproporcionadas
Son frecuentes las multas diarias por retrasos en el pago o por no abandonar la vivienda en plazos muy cortos, o los descuentos de la fianza muy superiores al daño real. Consumo incluye entre las prácticas ilícitas las indemnizaciones desproporcionadas por la demora en el desalojo.
Además, el artículo 1.154 del Código Civil permite al juez moderar equitativamente la pena pactada cuando la obligación principal se ha cumplido en parte.
Reparaciones y costas judiciales a cargo del inquilino
La LAU obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad; al inquilino solo le corresponden las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario (art. 21). Del mismo modo, imponer siempre al inquilino todos los gastos y costas de un eventual procedimiento judicial es una cláusula abusiva.
¿Y si es un alquiler de habitación o por temporada?
Aquí hay un matiz importante. Los contratos de alquiler por temporada (por ejemplo, de septiembre a junio por motivos de estudios o trabajo) quedan fuera del régimen específico de la LAU para vivienda habitual, y se rigen por lo pactado y por el Código Civil. Eso no significa que valga todo.
Si quien arrienda es una empresa o un profesional, sigue siendo aplicable la normativa de consumidores y usuarios, y las cláusulas desproporcionadas pueden declararse nulas. Algunos ejemplos que justifican siempre una revisión legal:
- Penalizaciones diarias elevadas por retraso en el pago, que se acumulan automáticamente.
- Descuento de la fianza por el doble de la cantidad no recibida.
- Sanciones económicas por cada día que se permanezca en la vivienda tras una resolución comunicada por correo electrónico, con plazos de salida de pocas horas.
- Responsabilidad solidaria de todos los inquilinos por desperfectos de zonas comunes sin identificar al responsable.
- Descuentos de la fianza por limpieza o pintura sin justificar el daño real.
Qué hacer si tu contrato de alquiler tiene cláusulas abusivas
- Conserva toda la documentación: contrato, anexos, justificantes de pago, correos y mensajes con el arrendador o la agencia.
- Identifica las cláusulas dudosas y compara su contenido con lo que establece la LAU y la normativa de consumo.
- Reclama por escrito la eliminación de la cláusula o la devolución de lo cobrado indebidamente, de forma que quede constancia.
- Acude a los organismos de consumo de tu comunidad autónoma, que pueden mediar o iniciar un procedimiento sancionador.
- Valora la vía judicial con asesoramiento de un abogado si no obtienes respuesta.
Es aconsejable que la revisión se haga antes de firmar. Corregir una cláusula antes de la firma es siempre más sencillo que reclamar después.
Revisa tu contrato de alquiler con un abogado
En [nombre del despacho] revisamos tu contrato de alquiler antes de la firma, o una vez firmado, para identificar las cláusulas abusivas, reclamar la devolución de fianzas y gastos de inmobiliaria cobrados indebidamente y defender tus derechos como inquilino.
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